MenuDe kopers van een nieuwbouw penthouse ontvangen een A+ energielabel, terwijl dat volgens de verkoopbrochure A+++ zou zijn. De verkoopbrochure behoort niet tot de contractstukken en bevat bovendien een disclaimer. Toch wordt de aannemer veroordeeld tot vergoeding van schade. In de verkoopbrochure wordt op verschillende manieren benadrukt dat het penthouse aan de eisen voor energielabel A+++ zal voldoen. In een procedure bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen oordeelt arbiter dat de kopers hun verwachting daarop mochten afstemmen.
Verkoopbrochure
Een duurzaam en onderhoudsvriendelijk penthouse met energieprestaties overeenkomstig energielabel A+++. Het is vooral déze aanprijzing in de verkoopbrochure die kopers over de streep trekt. De teleurstelling is groot als blijkt dat het penthouse uiteindelijk slechts een A+ energielabel ontvangt. Kopers starten een Woningborg Garantiegeschil, waarin dit punt – naast een aantal andere punten – aan de orde wordt gesteld.
Energielabel
In de procedure stellen zij dat energiezuinigheid bij de aan- en verkoop een 'unique selling point' is. Het penthouse voldoet daar niet aan, dus vinden kopers dat er sprake is van een tekortkoming. De aannemer ziet dat anders. Hij voert aan dat de verkoopbrochure geen onderdeel uitmaakt van de aannemingsovereenkomst. En als het energielabel voor kopers echt zo wezenlijk was, hadden zij dit in de aannemingsovereenkomst moeten laten opnemen. De aannemer wijst tot slot op de disclaimer die volgens hem voldoende duidelijk is: kopers mogen niet verwachten dat zij exact krijgen wat in de brochure te zien is.
Disclaimer
Arbiter oordeelt dat de bewoording in de verkoopbrochure duidelijk is en in combinatie met een plaatje van energielabel A+++ bij kopers verwachtingen wekt. Helemaal nu andere contractstukken niets over het energielabel en het beoogde energieverbruik vermelden. De disclaimer waarin staat dat aan de brochure geen rechten mogen worden ontleend, geeft de aannemer geen vrijbrief om een onuiste voorstelling van zaken te geven. Zeker niet waar het een concreet punt als een energielabel betreft, aldus arbiter.
Verwachtingen
Arbiter is van mening dat kopers in dit geval hun verwachtingen aan de uiting in de verkoopbrochure mochten ontlenen en dat aannemer gehouden was een penthouse te leveren dat aan energielabel A+++ zou voldoen. De aannemer voert nog aan dat het onderscheid tussen energielabel A+ en A+++ zeer gering is, maar arbiter is het daar absoluut niet mee eens. Het energielabel wordt bepaald door het primair fossiel energiegebruik. Dit is een optelsom van het primair energiegebruik voor verarming, koeling, tapwaterbereiding en ventilatoren. Eventueel opgewekte energie wordt van het energieverbuik afgetrokken. Het primair fossie energiegebruik in kWh/m2 per jaar ligt met een woning met energielabel A+++ een stuk lager dan bij woningen met energielabel A+.
Tekortkoming
Arbiter vindt dat de aannemer is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en dat dit hem kan worden toegerekend. Het door kopers gevorderde herstel gaat volgens arbiter een brug te ver. Dat zou ingrijpend en kostbaar zijn en niet in redelijke verhouding staan tot het belang dat kopers bij dat herstel hebben. In plaats daarvan acht arbiter vergoeding van schade op grond van waardevermindering op zijn plaats. Mede gelet op de hoogte van de energieprijzen in het huidige tijdsgewricht, begroot arbiter de schade op € 30.000,00.
