MenuHet komt vaker voor: iemand wil onroerend goed kopen, maar krijgt de financiering niet rond. Als de koper een aanbetaling heeft gedaan, is niet altijd zeker dat hij dit geld weer terugkrijgt. Dat risico liep ook een man die een bouwkavel van de gemeente kocht.
Een man koopt van de gemeente een perceel grond, bedoeld om er een vrijstaand huis op te bouwen. In de koopovereenkomst staat dat er een aanbetaling moet worden gedaan van 10 procent van de koopprijs. De man maakt € 17.724 over naar de gemeente. Nadien laat de koper weten de financiering van de kavel (€ 177.240) niet rond te krijgen en dat hij de kavel aan de gemeente wil teruggeven. De koopovereenkomst wordt ontbonden. De koper wil dan de aanbetaling terug, wat de gemeente weigert.
Koopovereenkomst
De man wilde de nieuw te bouwen woning gaan verhuren, maar de bank wil de huuropbrengsten niet meenemen in de berekening van de hypotheek. Alleen zijn inkomen is bepalend. Het ligt dus niet aan hem dat de bank geen hypotheek wil verstrekken. Nu het buiten zijn schuld is dat de koop niet doorgaat moet de gemeente de aanbetaling terugbetalen, zeker nu de gemeente ongerechtvaardigd is verrijkt als het de aanbetaling in de zak houdt. De man start een procedure bij de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland) om de aanbetaling terug te krijgen. In de koopovereenkomst staat dat de aanbetaling vervalt als de overeenkomst wordt ontbonden ‘ten gevolge van aan koper te wijten feiten en omstandigheden’. Hoe moet dat worden gelezen?
Om tot het antwoord te komen past de kantonrechter de Haviltex-maatstaf toe. Die maatstaf stamt uit een oud arrest (1981) waarin de Hoge-Raad bepaalt hoe een overeenkomst moet worden uitgelegd. Volgens die maatstaf komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen (of de bewoordingen) mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Kort gezegd gaat het om de gerechtvaardigde verwachtingen van partijen, aldus de kantonrechter.
Eigen risico
Dat de man de koopprijs niet kon betalen, komt voor zijn risico. Dat dit komt omdat hij de financiering niet rond kreeg, maakt dit niet anders. Hij had bij de gemeente kunnen informeren naar de mogelijkheid van een financieringsvoorbehoud, wat gebruikelijk is bij onroerendgoedtransacties. Deze man had eerder woningen gekocht en moet dus op de hoogte zijn geweest van het regelen van een financieringsvoorbehoud. Nu hij dit niet heeft onderzocht, is hij een onvoorwaardelijke koopovereenkomst aangegaan. Hij heeft het risico aanvaard geen financiering te krijgen, maar moet toch nakomen. De man had zijn financiële situatie goed moeten inschatten en daarvoor had hij ook genoeg tijd. Onder de woorden ‘aan koper te wijten feiten en omstandigheden’ mocht de gemeente de situatie verstaan waarin de koper de koopprijs niet kan betalen en de kavel niet kan afnemen. De gemeente hoeft de aanbetaling niet terug te betalen. Van ongerechtvaardigde verrijking door de gemeente is ook geen sprake: voor de aanbetaling was immers een contractuele grondslag aanwezig.
